송파구 가락동 가락우성 2차 경매, 2023타경61902

[ 송파구 가락동 가락우성 2차 경매, 2023타경61902]

1. 사건 개요

 

이번에 소개할 경매물건은 서울시 송파구 가락동 소재 가락우성2차아파트 101동 605호입니다.
사건번호는 2023타경61902이며, 채권자인 한국자산관리공사(KAMCO)의 신청으로 임의경매가 개시된 사건입니다.
해당 물건은 전용면적 84.95㎡(약 25.7평) 규모의 3베이 구조 아파트로, 20층 건물 중 6층에 위치해 있습니다.

 

• 감정가: 11억 원
• 2차 최저매각가: 8억 8,000만 원 (감정가의 80%)
• 매각기일: 2025년 5월 19일 (월) 오전 10시
• 입찰법정: 서울동부지방법원 제101호

 

2. 입지 분석

 

가락우성2차아파트는 송파구 가락동 중대로12길 35에 위치하며, 교통·교육·생활 인프라가 우수한 곳입니다.

 

교통

• 지하철 3호선 경찰병원역 도보 5분, 8호선 문정역과 가락시장역도 인접
• 도로망은 동남로, 중대로12길에 접하며 차량 접근성 양호

 

교육

• 서울평화초 (278m), 가원중 (267m) 등 도보 통학 가능
• 인근에 가락고, 잠실고, 세종고 등 명문고 밀집

 

생활환경

• 롯데마트, 롯데백화점, 건너말공원, 경찰병원 등 편의시설 풍부
• 문정 법조타운, 문정비즈밸리까지 차량 5분 거리

 

단지 분석

• 사용승인: 2000년 6월
• 총 2개동 162세대, 지하2층~지상20층 규모
• 주차대수 165대, 개별난방(도시가스), 승강기 2대

 

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

등기부상 권리 분석

• 말소기준권리: 2020.09.11 한국자산관리공사 근저당권
• 후순위 권리:
  • HM자산관리대부, 애큐온저축은행 근저당권
  • 신용보증기금·중소기업은행 가압류
  • 송파세무서·아산세무서 압류 등
• 모두 말소기준권리보다 후순위 → 전부 소멸

 

세입자 및 점유자

• 등재된 임차인 없음, 채무자 가족 실거주
• 전입세대: 채무자 김OO 및 배우자
• 대항력 있는 임차인 없음 → 인수할 임대차 없음

권리유형	내용	소멸 여부
근저당권	KAMCO 외 3건	소멸
가압류/압류	세무서 등	소멸
임대차	없음	인수 없음

 

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

현장조사 및 세대열람 결과, 소유자인 김OO 세대가 실거주 중이며, 배우자인 김OO이 현장조사에 응대하였습니다.
별도 임차인 없이 소유자 가족이 거주 중이므로, 명도 협의는 필요합니다.
다만, 채무자 본인이 점유하고 있어 명도소송 가능성은 낮고, 협의 명도 가능성 높음으로 판단됩니다.

관리비는 최근 1개월분 약 30만원 체납되어 있으며, 특별히 이슈될 수준은 아닙니다.

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[ 송파구 가락동 가락우성 2차 경매, 2023타경61902]

 

5. 시세 분석

 

실거래가 기준

• 2025.03: 10억 4,000만 원
• 2024.12: 10억 원
• 2024.08: 10억 8,700만 원

평균 시세는 10억~10억 5천만 원 수준입니다.

 

전세 시세

• 2025.04: 6억 5,000만 원
• 2024.04: 5억 5,000만 원
• 2023.03: 5억 원

최근 전세가는 6억 전후로 회복세입니다.

 

갭투자 여력

• 전세가 6억 기준 → 갭 약 2억 8천만 원
• 전세가 5.5억 기준 → 갭 약 3억 3천만 원

 

6. 입찰 전략 정리

 

항목	내용
감정가	11억 원
최저가 (2차)	8억 8,000만 원
예상입찰가	9억~9억 3천만 원
전세가	5.5~6.5억 원
매각기일	2025년 5월 19일 (월) 오전 10시
입찰장소	서울동부지방법원 제101호

 

 

최근 매각 사례를 보면 평균 낙찰가율은 100~110%를 상회하고 있으며, 본건도 10억 초중반 경쟁이 예상됩니다.
입찰자는 실거주 또는 전세안정 투자자 관점에서 9억 중반 선에서 접근할 경우 경쟁력 있는 입찰이 가능해 보입니다.

 

7. 총평

 

가락우성2차아파트는 송파권역 중에서도 교통·교육·생활환경 3박자를 갖춘 입지에 위치한 실수요 인기단지입니다.
현재 소유자 실거주 상태이며, 낙찰 시 별도 임차인 인수 없이 권리분석이 매우 깨끗합니다.
전세가 회복과 함께 갭이 다소 크긴 하지만, 9억 초반 입찰로 접근한다면 안정적인 전세 재임대와 실거주 모두 가능한 투자처로 볼 수 있습니다.

"실거주 목적 또는 전세 안정형 투자자에게 추천할 만한 경매 물건"입니다.