서울 관악우성아파트 43평형 경매, 2023타경114964

[서울 관악우성아파트 43평형 경매, 2023타경114964]

 

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2023타경114964
• 소재지: 서울시 관악구 관악로30길 12, 102동 25층 2506호 (관악우성아파트)
• 건물면적: 114.78㎡ (전용 34.72평)
• 대지권: 37.85㎡ (11.45평)
• 감정가: 919,000,000원
• 2회 차 최저 매각가: 735,200,000원 (감정가의 80%)
• 입찰기일: 2025년 5월 27일 (화)
• 채권자: 페퍼저축은행
• 채무자/소유자: 윤OO
• 매각물건명세서상 점유자: 채무자 본인

 

2. 입지 분석

 

관악우성아파트는 관악구 봉천동 대단지 아파트로, 서울대입구역과 낙성대역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블역세권 입지에 위치합니다. 단지 바로 앞에는 봉원중학교가 인접해 있으며, 서울대∙강남권∙사당권 모두 접근성이 좋아 실거주 수요가 꾸준한 지역입니다.

 

• 교통: 2호선 서울대입구역 768m, 낙성대역 834m, 7호선 남성역 956m
• 교육: 봉원중, 인헌고, 서울대, 관악중, 원당초 등
• 생활편의: 롯데백화점, 강남고려병원, 낙성대공원 등
• 준공연도: 2000년 12월
• 총세대수: 1,597세대
• 총동수: 8개동
• 총층수: 최고 29층
• 주차대수: 1,803대
• 건설사: (주)우성건설
• 주요타입: 87㎡, 106㎡, 143㎡ 등 다양한 평면 구성

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

소멸되는 권리

이 사건 부동산의 **말소기준권리는 2006년 7월 10일 설정된 ‘국민은행 근저당권’**입니다. 이후 설정된 권리관계는 모두 경매로 인해 소멸하게 됩니다.

 

• 을구 1번 (2006.07.10): 국민은행 근저당 72,650,000원 – 말소기준권리로 이후 권리 전부 소멸

소멸 예정 권리 목록

 1. 을구 9번 (2022.01.20): 페퍼저축은행 근저당 1,152,000,000원 – 경매 신청 채권자

 2. 갑구 가압류 및 압류 (2023~2024년): 신한카드, 기술보증기금, 롯데카드, KB국민카드, 우리금융캐피탈, 국민건강보험공단, 관   악구청, 용산세무서 등 – 모두 소멸 예정

 

총 채권 합계는 약 15.6억 원 규모로, 채권순위상 대부분이 말소되며 낙찰자는 순수한 소유권만 인수하게 됩니다.

 

인수되는 권리 

• 등기부 및 현황상 임차인 없음
• 등기부 권리 중 생존하는 권리 없음

본 물건은 매우 깨끗한 권리관계를 갖고 있으며, 인수해야 할 채무나 권리가 전혀 없는 안정적인 경매 물건입니다.

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[서울 관악우성아파트 43평형 경매, 2023타경114964]

 

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

• 점유자: 채무자 본인
• 전입일자: 채무자 1인만 전입
• 현황조사 결과: 직접 대면조사, 채무자가 점유 중임을 명확히 확인
• 명도 리스크: 없음. 자진퇴거 유도 또는 협상 가능성 높음

현황조사서와 전입세대열람, 현장 방문조사 모두에 따르면, 해당 물건은 채무자 윤OO이 직접 점유하고 있는 상태입니다.

 

5. 시세 분석

 

• 공시가격: 583,000,000원 (2024년)
• 실거래가 (43평형 기준):
  • 2025년 4월: 980,000,000원
  • 2025년 1~3월: 평균 930,000,000원
• 전세가: 6.3억~6.7억 수준 (2025년 기준)
• 갭투자 가능성: 약 7000만~1.1억 내외

구분	금액(원)
감정가	919,000,000
2차 최저가	735,200,000
실거래가	930,000,000~980,000,000
전세가	630,000,000~670,000,000
낙찰가 대비 갭	65,000,000~105,000,000

 

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 5월 27일 (화)
• 입찰장소: 서울중앙지방법원 4별관 211호
• 예상입찰경쟁률: 중상 (관악우성은 수요 많은 지역)
• 입찰 추천가: 약 7.7억~7.8억 수준 제안
• 수익형보단 실거주 또는 매도차익 전략이 유리
• 대출 가능성: 최대 약 6억 4,300만 원 (LTV 70%)

 

7. 총평

 

서울대입구역 역세권 대단지 아파트로 실거주∙매매수요가 모두 탄탄한 입지입니다. 권리관계 또한 매우 깔끔하며, 대항력 임차인도 없어 명도 리스크 제로인 점이 강점입니다. 현재 낙찰가 대비 실거래가 격차도 크지 않아 안정적인 투자처로 판단되며, 2차 최저가 기준으로 접근하면 상당히 유리한 낙찰이 될 수 있습니다.