분당 파크뷰 경매, 분당 대형 평형 경매, 2023타경141

[분당 파크뷰 경매, 분당 대형 평형 경매, 2023타경141]

 

 

1. 사건 개요

 

이번에 분석할 경매물건은 성남시 분당구 정자일로 248에 위치한 파크뷰아파트 610동 2101호입니다. 사건번호는 2023타경141로, 서OO신협이 채권자로 신청한 임의경매입니다. 감정가는 31억 7,000만 원이며, 1차 유찰 후 2차 최저매각가격은 22억 1,900만 원입니다. 매각기일은 2025년 5월 19일로 예정되어 있습니다.

본 물건은 상속으로 인해 지분이 다수인에게 분산되어 있으며, 일부 지분은 압류까지 된 상태입니다. 따라서 낙찰 이후 소유권 이전까지 시간이 소요될 수 있으니 일정상 여유를 가지고 접근할 필요가 있습니다.

 

2. 입지 분석

 

정자동 파크뷰아파트는 SK건설과 포스코건설이 시공한 대단지 아파트로, 총 13개동 1,829세대로 구성되어 있습니다. 수내역(분당선, 도보 7분)과 정자역(신분당선, 도보 10분)을 도보로 이용할 수 있으며, 정자동 카페거리, 이마트, 롯데마트, 킴스클럽 등 생활편의시설도 우수합니다.

교육환경도 뛰어나 정자초, 백현중, 한솔고 등 명문학군이 밀집해 있으며, 율동공원, 탄천, 중앙공원 등 쾌적한 자연환경도 갖추고 있습니다. 해당 호실은 21층에 위치해 조망권과 일조권이 우수하며, 전용면적 182.23㎡(약 55평)의 대형 평형으로 구성되어 있어 희소성이 높습니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

말소기준권리는 2020년 10월 16일 설정된 서OO신협의 근저당권으로, 이후 설정된 임의경매 개시, 성남시 및 분당세무서의 압류 등 권리는 모두 말소대상입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 16억 8,000만 원이며, 청구금액은 약 14억 1,100만 원입니다.

현 점유자인 이OO은 2017년 3월 14일 전입하였으나 확정일자 및 배당요구가 없어 임차인으로서의 우선변제권이나 대항력 요건을 충족하지 못합니다. 따라서 매수인은 보증금을 인수하지 않아도 되며, 인수 부담은 사실상 없는 것으로 보입니다.

 

다만, 이OO은 상속을 통해 10/52 지분을 보유한 공유자로서, 낙찰 이후 소유권 이전 등기 과정에서 지분권자와의 협의나 절차적 시간이 소요될 수 있습니다. 이러한 특수성을 감안할 때 명도 및 등기 리스크는 존재하나 금전적 인수 위험은 낮아 권리 분석상 안정적인 물건이라 판단됩니다.

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

현황조사서상 이OO과 배우자가 실제 점유하고 있는 것으로 조사되었으며, 전입일은 2017년 3월 14일입니다. 확정일자와 배당요구가 없어 대항력이나 우선변제권은 인정되지 않으며, 보증금 인수 가능성은 희박합니다.

명도는 상속인 겸 점유자라는 특수성을 고려할 때 협의 또는 적정 이주비로 해결 가능할 것으로 예상됩니다. 현재까지 관리비나 공공요금 체납 내역도 없는 상태입니다.

 

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[분당 파크뷰 경매, 분당 대형 평형 경매, 2023타경141]

 

5. 시세 분석

 

해당 평형(182㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다:

• 2023.11: 29.0억
• 2023.06: 30.3억
• 2022.03: 33.6억

전세가는 최근 18억 전후로 확인되며, 실거래가 대비 약 60% 수준입니다. 최저매각가 기준 실질 갭투자 여력은 약 4억 원 이상으로 보이며, 고급 평형 수요가 꾸준한 정자동 내에서는 비교적 매력적인 가격대입니다.

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 5월 19일(월) 10:00
• 장소: 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정
• 보증금: 2억 2,190만 원 (10%)
• 입찰가 제안: 25억 후반~26억 중반 (시세 대비 10~15% 할인 적용)

1차 유찰로 인해 경쟁률은 다소 낮을 수 있으나, 해당 단지 및 평형의 희소성으로 인해 실수요자 중심의 입찰이 발생할 수 있습니다. 실거주 목적일 경우 다소 적극적인 입찰도 검토해볼 필요가 있습니다.

 

7. 총평

 

정자동 파크뷰는 교통, 학군, 자연환경, 대단지 프리미엄까지 모두 갖춘 지역 내 대표 아파트입니다. 특히 해당 호실은 55평형 고층 세대로 희소성이 높으며, 유사 평형 실거래가 대비 25~30% 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회입니다.

점유자의 법적 지위가 불안정하여 인수 위험은 거의 없고, 일부 상속 지분의 등기 지연 이슈는 있으나 치명적이지 않습니다. 실거주 또는 리모델링 후 고급 전세 전환 등 중장기 전략이 유효하며, 안정성과 수익성을 동시에 노릴 수 있는 경매물건으로 판단됩니다.