강남구 자곡동 래미안포레 아파트 경매, 2024타경107840, 2024타경2808

[강남구 자곡동 래미안포레 아파트 경매, 2024타경107840, 2024타경2808]

 

1. 사건 개요

 

이번 경매물건은 서울 강남구 자곡동(법정동 율현동)에 위치한 ‘래미안포레’ 아파트입니다. 사건번호는 2024타경107840이며, 병합사건으로 2024타경2808도 함께 진행됩니다. 본건은 중소기업은행의 신청에 따른 임의경매로, 1차 입찰이 유찰되어 2차 매각기일을 앞두고 있습니다.

• 사건번호: 2024타경107840 (병합: 2024타경2808)
• 소재지: 서울특별시 강남구 밤고개로21길 25, 307동 904호
• 건물면적: 101.51㎡ (약 30.7평)
• 대지권면적: 89.83㎡ (약 27.17평)
• 감정평가액: 18억 1,200만 원
• 최저매각가격(2차): 14억 4,960만 원
• 매각기일: 2025년 5월 15일(목) 오전 10시
• 사건종류: 부동산임의경매
• 채무자 및 소유자: 강OO 외 1인

 

2. 입지 분석

 

자곡지구는 강남구 내 비교적 최근 개발된 신흥 주거지로, 도심 접근성보다는 정주 여건을 중심으로 구성된 고급 주거단지입니다. 본건 아파트는 초등학교(율현초)와 인접하고, 인근에 세곡중, 자곡초, 풍문고 등 학군이 밀집해 있어 학부모 수요가 꾸준한 지역입니다. 또한 SRT 수서역 및 수서IC, 세곡터널 등을 통한 교통 접근성이 우수하며, 강남권에서도 생활 인프라가 빠르게 정비되고 있는 곳입니다.

단지 자체는 삼성물산이 시공한 래미안 브랜드 아파트로, 총 1,070세대 규모의 대단지입니다. 준공연도는 2014년이며, 커뮤니티 시설과 조경, 주차여건(세대당 1.08대)까지 균형 있게 갖추고 있습니다.

 

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[강남구 자곡동 래미안포레 아파트 경매, 2024타경107840, 2024타경2808]

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

이 물건의 말소기준등기는 2017년 4월 28일 설정된 우리은행의 근저당권으로, 이후 설정된 모든 근저당권 및 가압류는 낙찰과 함께 소멸됩니다. 등기상 권리로는 중소기업은행의 근저당권(828백만원 2건), 박OO 근저당권, 국민은행·하나캐피탈 가압류 등 여러 권리가 존재하지만, 모두 소멸 예정이므로 낙찰자 입장에서는 부담이 없습니다.

임차인은 존재하지 않으며, 소유자 본인이 직접 점유 중입니다. 

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

전입세대 열람결과, 소유자 1인만 등재되어 있으며, 현황조사에서도 소유자 본인의 점유가 확인되었습니다. 따라서 외부 임차인이나 제3자의 점유 위험은 없으며, 명도 리스크는 매우 낮은 편입니다. 실거주 중인 소유자로부터 협의를 통해 자진 명도 받거나 필요시 인도명령을 통해 절차를 진행하면 됩니다.

 

5. 시세 분석

 

본건과 동일 면적의 최근 실거래가를 보면 2025년 3월 기준 17억 원에 매매가 이뤄졌으며, 2024년 하반기에는 17.5억에서 17억 수준으로 실거래가 형성되고 있습니다. 실거래 평균은 약 17억 원 내외로 분석됩니다.

전세 시세는 2025년 1월 기준 9억 원 수준이며, 2024년 하반기 기준으로는 8억 3천만 원에서 8억 5천만 원 사이에서 거래되고 있습니다. 전세를 활용할 경우, 매입 후 약 5억 5천만 원에서 6억 원 정도의 자본 투입이 필요한 구조입니다.

 

요약:
- 감정가: 18억 1,200만 원
- 최저매각가(2차): 14억 4,960만 원
- 실거래가: 약 17억 원
- 전세가: 8.5억 ~ 9억 원
- 실투입 예상자금 (갭): 약 5.5억 ~ 6억 원

 

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[강남구 자곡동 래미안포레 아파트 경매, 2024타경107840, 2024타경2808]

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 본건은 1차 유찰 후 2차 최저가 기준으로 재진행되는 물건입니다.
• 최저가가 14억 4,960만 원이며, 시세 대비 약 15% 저렴합니다.
• 실거주 수요와 브랜드 프리미엄을 고려할 때, 낙찰적정가는 15억 3천만 원에서 15억 5천만 원 수준이 적절해 보입니다.
• 입찰경쟁은 3~5명 수준이 예상됩니다.
• 입찰보증금: 1억 4,496만 원
• 입찰장소: 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호
• 조정지역 내 9억 초과 주택으로 LTV 50% 제한 및 DSR 규제 적용 유의

 

7. 총평

 

래미안포레는 입지, 브랜드, 학군, 단지 규모, 커뮤니티 등 실거주자들이 선호할 만한 모든 조건을 갖춘 물건입니다. 이번 경매물건은 권리관계상 안전하며, 점유자 역시 명확하여 낙찰 이후의 리스크가 거의 없습니다.

단점이라면 감정가와 시세 간 차이가 크지 않아 낙찰가가 높아질 경우 실투입 비용이 만만치 않다는 점입니다. 하지만 강남구 내 대단지 신축 아파트라는 입지를 고려하면, 무주택자의 실입주, 자녀 교육을 고려한 이주, 고급 임대수익을 목적으로 한 투자 모두에 적합한 안전자산이라 평가됩니다. 다만 자금 여력을 충분히 갖춘 상태에서 입찰에 임하는 것이 중요합니다.