답십리 청솔우성 경매, 2024타경106860

[답십리 청솔우성 경매, 2024타경106860]

 

1. 사건 개요

 

서울 동대문구 전농로10길 20, 답십리청솔우성아파트 114동 905호에 대한 임의경매 사건입니다. 사건번호는 2024타경106860이며, 채권자 엠씨아이대부㈜가 채무자 박OO를 상대로 경매를 신청한 건입니다.

• 감정가: 797,000,000원
• 2차 최저매각가: 637,600,000원 (80%)
• 입찰일: 2025년 5월 20일 (화) 오전 10시
• 건물면적: 84.94㎡ (전용 25.694평)
• 대지지분: 39.591㎡ (11.976평)
• 건축연도: 2000년 3월

 

동대문구 내 실거주 수요가 많은 지역으로, 아파트형 입지와 단지 특성이 뚜렷하여 입찰 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.

 

2. 입지와 단지

 

입지 분석

 

답십리청솔우성아파트는 서울 동대문구의 중심 생활권이라 할 수 있는 답십리동에 위치하고 있으며, 특히 전농로10길과 인접한 내측 블럭에 자리해 주거환경이 쾌적한 편입니다. 지하철 5호선 답십리역에서 도보 약 10분 거리로 대중교통 접근성이 좋고, 종로·강남 등 주요 업무지구까지도 출퇴근이 용이합니다.

본 아파트는 전농·답십리 뉴타운의 영향을 받아 주변 재개발·재건축 사업이 활발히 이루어지고 있는 중심축에 속합니다. 따라서 중장기적인 미래가치가 우수한 지역으로 분류되며, 생활 인프라뿐 아니라 교육환경도 서울시 내에서도 경쟁력이 높은 편입니다.

도보권 내에 전농초, 동답초, 답십리초, 전농중, 동대문여중 등이 위치하고 있고, 학군 접근성이 좋아 실수요자 수요가 꾸준히 이어지고 있습니다. 또한 서울시립대학교가 인근에 있어 대학가 수요와 관련한 임대수요도 일정 부분 기대할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 롯데백화점 청량리점, 홈플러스, 전농근린공원, 위생병원, 성바오로병원 등이 있으며, 차량 이용 시 내부순환로 및 천호대로 접근이 용이하여 강북권과 강동권 모두의 생활권과 연결되어 있습니다.

 

단지 분석

• 단지명: 답십리청솔우성아파트
• 총세대수: 1,542세대
• 총동수: 16동
• 준공연도: 2000년
• 최고층: 25층
• 주차대수: 1,377대
• 난방방식: 도시가스 개별난방

본 단지는 1,500세대 이상의 대단지 아파트로, 인근 단지 중에서도 규모가 크고 브랜드 신뢰도가 높은 편입니다. 커뮤니티센터, 놀이터, 지하주차장 등 기본적인 단지 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 외부환경과의 단절감 없이 자연스럽게 녹지 및 보행동선이 구성되어 있어 실거주 만족도가 높습니다.

건축 연도는 2000년으로 약 25년차 단지이지만, 관리 상태가 양호하고 리모델링 및 단지 환경 개선이 지속적으로 이루어지고 있어 유지비용 대비 효율성이 높은 편입니다. 특히, 이번 경매 물건이 위치한 114동은 단지 중심부에 위치한 동으로, 소음과 조망, 동선 측면에서 좋은 평가를 받는 위치입니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

• 말소기준등기: 2022.06.13 근저당권(엠씨아이대부㈜, 채권최고액 8억 4천만 원)
• 이후 가압류 및 압류:
  • 엠캐피탈㈜ 가압류 (2024.04.09)
  • ㈜케이뱅크 가압류 (2024.06.27)
  • 동대문구청 압류 (2024.11.19)

모든 권리는 말소기준등기 이후에 설정된 것으로 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리는 없습니다. 소유권 이전 시 깨끗한 권리관계로 인수할 수 있는 안정적인 물건입니다.

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

현황조사서에 따르면, 유OO이라는 임차인이 전입되어 있는 상태이며, 실제 현장을 방문했으나 폐문부재 상태로 점유 확인이 불가능하였습니다.

 

• 전입일: 2023.01.04
• 확정일자: 없음
• 배당요구: 없음
• 보증금: 미상
• 대항력: 없음

확정일자와 배당요구가 없어 우선변제권 및 대항력은 없으며, 보증금 반환의무도 없습니다. 다만, 실거주 여부 및 자진퇴거 가능성이 불확실하므로 명도소송 또는 인도명령 절차를 고려해야 합니다.

 

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[답십리 청솔우성 경매, 2024타경106860]

 

 

5. 시세 분석

 

최근 실거래가 자료를 보면, 동일 단지 내 유사 면적 아파트가 8억 4,800만 원까지 거래되었으며, 대부분 8억 초중반대에서 형성되고 있습니다.

 

• 2025년 3월: 최고가 84,800만 원 (4건)
• 2025년 5월: 79,500만 원 (1건)

전세 시세는 4.5억 ~ 5.1억 원 수준으로, 실투자금은 약 1억 2천만 원 ~ 1억 5천만 원 수준으로 추정됩니다.

최근 입찰 사례 분석에 따르면, 평균 낙찰가율은 약 90% 수준이며 평균 입찰경쟁률은 약 6~8명입니다. 본 물건도 최저가 기준으로 6억 3,760만 원에 출발하므로 낙찰가가 약 7.2억 내외까지 올라갈 수 있습니다.

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 입찰일: 2025년 5월 20일 (화) 오전 10시
• 입찰장소: 서울북부지방법원 본원 101호 법정
• 보증금: 6,376만 원 (최저가의 10%)

 

임차인의 법적 권리는 모두 소멸되며, 물건 자체의 상태는 양호합니다. 다만 실거주자 명확화 여부가 확인되지 않아 명도 과정에서의 시간·비용 부담이 발생할 수 있으므로 이 점은 감안해야 합니다.

실거주 수요를 노린 무주택자 입찰 또는 전세 끼고 갭투자 전략이 모두 유효합니다. 단지 브랜드력과 지역 선호도, 비교적 높은 매매가 유지 등으로 낙찰가도 경쟁이 치열할 수 있습니다.

 

7. 총평

 

서울 도심권, 특히 동대문구 내 역세권 대단지 아파트라는 장점을 가진 이번 물건은 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 선택지입니다. 8억대 초반의 실거래가 대비 20% 가까운 할인률은 입찰 참여를 고려해볼 충분한 요인입니다.

권리관계도 깨끗하고, 임차인의 대항력도 없어 법적으로는 안정적이나, 현장조사 미확인 상태에서의 명도 리스크는 존재합니다. 이에 대한 현실적인 대비와 명도비용을 고려한 입찰가 설정이 중요합니다.

입찰 시 7억 초반까지는 유효경쟁범위로 보이며, 7억 이상 입찰 시에는 명도 가능성과 실거주·임대 활용계획을 충분히 고려해야 합니다.