서울 동작구 사당동 단독주택 경매, 2024타경5210

[서울 동작구 사당동 단독주택 경매, 2024타경5210]

 

1. 사건 개요

 

이번 경매물건은 서울특별시 동작구 사당동 91-116(대지)과 동작대로 29라길 12(건물)에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다.
사건번호는 2024타경5210, 채권자는 주 OOO, 채무자 및 소유자는 곽OO, 점유자는 김 OO, 곽OO 등입니다.

• 감정가: 1,402,648,820원
• 최저매각가격: 1,402,648,820원 (1회 차)
• 매각기일: 2025년 5월 27일 10:00
• 매각법정: 서울중앙지방법원 제4별관 211호
• 배당요구종기일: 2024년 12월 30일

 

2. 입지 분석

 

해당 물건은 2호선 사당역과 4호선 총신대입구역 더블역세권에 가까운 입지로, 도보 약 10분 내외에 2호선, 4호선, 7호선을 모두 이용할 수 있는 교통 편의성이 매우 뛰어난 지역입니다.
동작대로 이면도로에 위치해 있어 비교적 조용하면서도 인근 상권과 편의시설을 누릴 수 있습니다.

• 주변 환경: 다세대주택 밀집지역, 주택가 중심
• 인근 시설: 사당초, 사당중, 이수역 로데오거리
• 용도지역: 제2종일반주거지역

주변은 단독주택과 소형빌라들이 혼재한 지역으로 안정적인 임대 수요는 확보되어 있습니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

본 물건에는 말소기준권리인 근저당권(2021.06.15 설정)이 존재하며, 이후 설정된 권리는 모두 소멸됩니다.
하지만 임차인 2명이 존재하고 있으며, 이들의 전입일과 확정일자에 따라 대항력 및 우선변제권 여부가 달라집니다.

 

임차인	전입일	확정일자	보증금	대항력	우선변제권
김OO	2018.09.11	없음	미기재	있음	없음
곽OO	2023.12.27	없음	미기재	있음	없음

 

두 임차인 모두 전입신고는 되어 있으나 확정일자가 없어 우선변제권은 없으며, 말소기준권리보다 후순위입니다.
즉, 이 두 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있으며, 낙찰자는 명도협의를 전제로 점유 해결을 해야 합니다.

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

현황조사에 따르면, 현재 해당 부동산에는 채무자 및 임차인 가족들이 직접 점유 중이며, 외부 임대차 계약은 확인되지 않았습니다.
곽OO은 등기상 소유자의 동생이며, 실거주 사실을 주장하고 있어 사실상 가족 간 점유 형태로 임대차 계약 자체가 없을 가능성도 있습니다.
이 경우 명도에 난항이 있을 수 있습니다.

따라서 낙찰 후 자진 퇴거 유도 또는 명도소송 절차 대비가 필요합니다.

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[서울 동작구 사당동 단독주택 경매, 2024타경5210]

 

 

5. 시세 분석

 

항목	금액
감정가	1,402,648,820원
인근 실거래	약 12억 ~ 13억
전세가	약 4억 ~ 4.5억
월세 수익률	2~3% 수준 추정

 

단독주택 특성상 정확한 시세 산정이 어렵지만, 인근 다가구 및 단독주택 기준 약 11억~13억 수준으로 평가됩니다.
현재 감정가는 적정한 수준이며, 건물 노후도와 점유 상태를 감안하면 1회 차 낙찰이 가능성 높은 수준입니다.

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 5월 27일(화) 오전 10시
• 입찰장소: 서울중앙지방법원 제4별관 211호
• 최저입찰가: 1,402,648,820원

 

입찰자 유의사항

1. 대항력 있는 임차인 김 OO의 점유 해제를 위한 협상 또는 명도소송 전략 필요
2. 확정일자 미기재로 인해 우선변제권은 없음 → 낙찰 후 인도명령 청구 시 유리
3. 소유자 및 가족 점유 가능성 높아 강제집행 부담 있음

 

7. 총평

 

동작구 사당동은 서울 중심 접근성이 뛰어나고 교통망이 우수하여 장기적으로 주거 수요가 안정적인 지역입니다.
본 건은 토지·건물 일괄 매각에다 건물은 노후하나 감정가가 시세 대비 높지 않아 투자 매력도는 있으나, 명도 부담과 실거주자의 퇴거 문제를 반드시 고려해야 합니다.

낙찰 후 점유자와 원만한 협의가 가능하다면 중장기 수익형 혹은 재건축 기반 투자로도 접근 가능한 물건입니다.