서초동 대형평형 보미리즌 아파트 경매, 2024타경3467

[서초동 대형평형 보미리즌 아파트 경매, 2024타경3467]

 

 

서초구 서초동 보미리즌빌아파트 2층 201호가 감정가 64%에서 매각을 기다리고 있습니다. 앞서 2회 차와 4회 차 매각에서 낙찰되었으나 한 차례는 최고가 매각 불허가 결정, 다른 한 차례는 대금미납으로 다시 유찰된 바 있습니다

 

 

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2024타경3467
• 소재지: 서울특별시 서초구 효령로43길 26, 2층 201호 (서초동, 보미리즌빌아파트)
• 건물면적: 130.47㎡ (약 39.47평)
• 대지권: 59.64㎡ (약 18.04평)
• 감정가: 1,550,000,000원
• 최저매각가: 992,000,000원 (약 64%)

 

2. 입지 분석

 

① 단지 개요

• 단지명: 보미리즌빌아파트
• 사용승인일: 2005년 5월
• 총세대수: 10세대
• 총주차대수: 15대
• 승강기 유무: 1대
• 건설사: ㈜보미
• 주요 평형: 121㎡~189㎡ 공급면적

② 교통 및 생활환경

• 지하철: 3호선 남부터미널역(약 700m), 2호선 서초역(약 800m)
• 학교: 서초중학교 인접(도보 1분), 서울고등학교, 서울교육대 등 명문 학군
• 편의시설: 하나로마트, 서리풀공원, 예술어린이공원 인접
• 도로 접근성: 북서측, 북동측 6m 포장도로 접함

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

• 말소기준권리: 수협은행 근저당권 (2016.12.30 설정, 채권최고액 588,000,000원)
• 소멸되는 권리:
  • 소유권이전등기 이후 압류 2건 (서초세무서장, 서초구청)
  • 임의경매개시결정(2024.06.26)
• 인수되는 권리: 없음
  • 임차인 나OO: 전입 2018.09.17 / 확정일자 없음 / 배당요구 없음
  • 임차인 장OO: 전입 2021.12.23 / 확정일자 없음 / 배당요구 없음

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[서초동 대형평형 보미리즌 아파트 경매, 2024타경3467]

 

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

• 현황조사서 및 전입세대열람 결과상 임차인 2명 주거용 점유 중
• 조사 당시 소유자만 대면 가능 → 임차인 실점유 여부는 불확실
• 확정일자 없음 + 배당요구 없음 → 법적으로 인도명령 가능
• 명도는 비교적 용이할 수 있으나 현장 확인 필수

 

5. 시세 분석

 

• 국토부 실거래가:
  • 2021.05: 900,000,000원
  • 2018.11: 872,500,000원
• 전세 시세:
  • 2024.08: 850,000,000원
  • 2022.05: 819,000,000원
• 인근 시세 기준 추정 매각 가능가: 약 1,400,000,000원 내외
• 단지 특성상 실거래건 적음 → 인근 유사 평형대 기준 비교 필요

 

6. 입찰 전략 정리

 

항목	내용
입찰기일	2025년 6월 5일 (목)
입찰장소	서울중앙지방법원 별관 4층 211호 경매법정
최저입찰가	992,000,000원 (구백구십이백만 원)
권리분석	안전 (대항력 임차인 없음)
예상낙찰가	약 1,200,000,000원 수준 예상
입찰전략	소형단지 프리미엄 고려 시 실거주 및 장기보유 투자자 유리. 대출 가능금액 7.7억 내외로 자금구조 중요.
리스크 요인	명도 협상 필요성, 거래사례 희소성

 

 

7. 총평

 

본 건은 서초동의 중심 입지, 저층 대형 면적, 학세권·교통우수성을 갖춘 알짜 매물입니다. 무엇보다도 임차인들의 법적 권리가 부재해 권리분석상 매우 안전한 물건이라 할 수 있습니다. 다만 2차례 낙찰불허와 미납 사례가 있다는 점에서 실제 점유자와의 협의 및 내부 확인이 필수이며, 보수적인 입찰전략이 요구됩니다.

현재 최저가 기준으로 접근 시 시세 대비 30% 이상 시세차익 확보도 가능한 상황이므로, 실거주·자녀 교육·투자 목적 모두 고려 가능한 전략물건입니다.