남양주 힐스테이트다산 경매, 2024타경77532

다산신도시 중심 입지, 힐스테이트 브랜드 대단지 아파트 경매가 5억대에 진행됩니다. 

[남양주 힐스테이트다산 경매, 2024타경77532]

 

 

 

 

 

 

1. 사건 개요

 

• 소재지: 경기도 남양주시 다산순환로 365, 5211동 2층 201호 (힐스테이트다산)
• 건물용도: 아파트 (전용 84.69㎡ / 약 25.62평)
• 감정가: 850,000,000원
• 1차 매각기일: 2025년 5월 21일 (유찰)
• 2차 매각기일: 2025년 6월 25일
• 최저매각가격: 595,000,000원 (감정가의 70%)
• 사건번호: 2024타경77532 (의정부지방법원 남양주지원)
• 진행유형: 임의경매 / 채권자: 모아저축은행 외 1

 

2. 입지 분석

 

지역 입지

• 남양주 다산지금택지지구 내 위치
• 다산고등학교 인근에 자리하며 교육환경 우수
• 도보 약 870m 거리에 수도권 지하철 8호선 다산역 예정
• 도보권에 초·중·고 교육시설, 마트, 병원 등 인프라 다수
• 다산신도시 개발 호재 및 교통 확충 기대

 

단지 분석

• 단지명: 힐스테이트 다산
• 건설사: 현대엔지니어링
• 총세대수: 1,283세대 / 총동수 13개동
• 사용승인일: 2018년 12월
• 주차대수: 1,573대 (세대당 1.2대 이상)
• 난방방식: 지역난방 (열병합)

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

• 말소기준권리: 2019.03.11 근저당권 설정 (하나은행, 3.3억)
• 후순위권리: 모아저축은행 근저당(1.5억), 임의경매개시, 임차권등기 모두 말소 예정
• 인수되는 권리: 없음
• 주의사항: 임차인 김OO의 주택임차권은 근저당권보다 후순위로 배당만 가능

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

• 점유자: 김OO (임차인, 주택임차권등기자)
• 전입일: 2022.07.29 / 확정일자: 2022.07.06
• 보증금: 400,000,000원
• 배당요구일: 2024.08.16
• 대항력: 있음 (전입 + 확정)
• 우선변제권: 있음 (소액은 아님), 그러나 배당순위는 근저당권보다 후순위
• 명도: 점유 지속 시 협의 또는 인도명령 등 절차 필요

※ 현황조사서상 폐문부재, 세대열람상 1인 거주, 실거주 여부는 재확인 필요

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[남양주 힐스테이트다산 경매, 2024타경77532]

 

 

5. 시세 분석

 

거래시점	실거래가	비고
2025.04	928,000,000원	전용 84㎡ 동일
2025.03	914,200,000원	전용 84㎡ 동일
2025.02	920,000,000원	전용 84㎡ 동일

• 평균 실거래 시세: 약 9.2억
• 전세 시세: 4.7억 ~ 5.5억
• 현재 최저입찰가 대비 시세차익: 약 3억 내외
• 낙찰가 기준 시세 대비 입찰가율: 약 65%

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 6월 25일 (수) 오전 10:30
• 입찰장소: 의정부지방법원 남양주지원 제101호 경매법정
• 최저입찰가: 595,000,000원
• 입찰보증금: 59,500,000원 (10%)

 

전략 포인트

 

• 낙찰 후 임차인과 명도 협상 또는 인도명령 절차 필요
• 실거주 여부 및 퇴거 가능성 조사 필요
• 임대 또는 실거주 모두 가능, 갭투자 수요도 있음
• 예상 경쟁률: 동일단지 평균 12~14명 수준

 

7. 총평

 

본건은 남양주시 다산동 힐스테이트 대단지 내 실거래가 9.2억 수준의 아파트로, 감정가 8.5억에서 1회 유찰되어 현재 5.95억에 2차 진행 예정입니다. 전세권자인 김OO 임차인이 점유 중으로 보이며 주택임차권등기까지 되어 있는 만큼 명도 절차는 필수로 예상됩니다.

다만 해당 임차인은 말소기준권리보다 후순위에 있어 보증금 전액 배당은 불투명하며, 점유 상태 해소 후 실입주 또는 매각시 수익률이 기대됩니다. 시세 대비 65% 수준의 입찰가에서 안정적인 입찰을 고민해볼 만한 물건입니다.