서울 용산구 신흥로 연립주택 경매, 2024타경 55005

서울 중심지인 용산에서 전유면적 29평의 근생+주거 복합 연립주택이 경매로 나왔습니다. 대지지분이 크고 임차인의 보증금 인수 부담은 없으며, 실입주나 수익형 임대 모두 가능한 구조로 보입니다. 다만, 명도 리스크와 1980년 준공된 노후 주택이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

 

[서울 용산구 신흥로 연립주택 경매, 2024타경 55005]

 

 

1. 사건 개요

• 사건번호: 2024 타경 55005 (중복사건: 2024 타경 59403)
• 소재지: 서울 용산구 신흥로 34, 3층 303호
• 부동산 종류: 연립주택 
• 건물면적: 3층 73.30㎡ + 지층 24.43㎡ = 총 97.73㎡ (약 29.57평)
• 대지권: 461.2㎡ 중 65.1㎡ (약 19.7평 지분)
• 감정가: 1,050,000,000원
• 최저매각가(3회 차): 840,000,000원
• 매각기일: 2025년 7월 29일 (화) 오전 10:00, 서울서부지방법원 209호
• 청구금액: 210,301,370원

 

2. 입지 분석 

해당 부동산은 서울 용산구 용산동 2가에 위치해 있습니다. 도보 10분 이내에 6호선 녹사평역, 13분 거리에는 삼각지역(4호선·경의중앙선)이 있어 교통 접근성이 우수합니다. 또한 인근에는 보성여중고, 전쟁기념관, 이태원, 용산전자상가 등이 위치하여 다양한 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

용산은 과거부터 군사시설 및 공공청사 등으로 인해 개발이 제한되었으나, 최근 용산공원 조성 및 정비창 개발, 철도지상화 계획 등으로 인해 중장기적인 개발 기대감이 높은 지역입니다. 특히 외국인 거주 비중이 높고, 이태원·해방촌 인근의 주거수요도 뚜렷하기 때문에 소형주택의 임대 수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다.

다만, 본 물건은 고도지구(20m 이하), 과밀억제권역 등에 해당되어 재건축·신축 등의 개발은 제한이 있습니다. 따라서 현 상태에서 보존 및 수익형 활용 중심의 전략이 필요합니다.

• 위치: 보성여중고 남동 측, 녹사평역(6호선) 도보 9분, 삼각지역(4호선/경의중앙선) 도보 13분
• 생활환경: 도보권 내 학교, 병원, 식당가 등 밀집
• 도로접근: 동측 4m, 서측 10m 도로 접함
• 용도지역: 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 과밀억제권역

주거와 상권이 혼재된 용산 특유의 입지로, 교통과 인프라 모두 양호합니다. 이태원, 해방촌 인근으로 외국인 임대 수요도 고려할 수 있는 지역입니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

• 말소기준권리: 근저당권(중소기업은행, 2001.08.06 설정)
• 후순위 권리:
  • 근저당권: 코리아금융대부(2023.09.22)
  • 가압류: 중소기업은행(2024.07.15)
  • 임차권등기 없음, 임대차관계는 있으나 전입과 확정일자 모두 후순위

본 사건의 임차인 김 OO은 전입일이 2023.11.21, 확정일자 2023.10.23으로, 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력도, 우선변제권도 없습니다. 낙찰자는 보증금을 인수하지 않으며, 점유자에게 인도명령을 청구할 수 있습니다.

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

현황조사서 및 전입세대열람에 따르면, 현재 303호는 김 OO 1인이 점유 중입니다. 다만 조사 시 채무자 및 점유자를 만나지 못해 실점유 여부는 현장 확인이 필요합니다. 전입 및 확정일자가 모두 후순위이고, 임차권등기도 없기 때문에 인도명령으로 퇴거가 가능하며, 명도 난이도는 낮은 편으로 판단됩니다.

• 점유자: 임차인 김OO (현황조사서, 전입세대 확인 일치)
• 보증금: 200,000,000원
• 대항력 없음: 전입 및 확정일자 모두 후순위
• 명도 가능성: 인도명령 가능

현장 방문 당시 채무자 또는 점유자를 만나지 못했으나, 전입세대 확인 결과 임차인 김OO 1인 점유로 판단됩니다. 인도명령 신청 시 법적 저항 가능성은 낮으며, 명도비용 약 1,000만 원 내외 예상됩니다.

 

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[서울 용산구 신흥로 연립주택 경매, 2024타경 55005]

 

 

5. 시세 분석

본 물건은 전유면적 29.57평, 대지지분 19.7평을 가진 소형 구분건물로, 인근 유사 연립/다세대 매물 시세는 매매 기준으로 약 8.5억~9.5억 수준입니다.

• 전세 시세: 약 2.3~2.5억 (전용 70㎡ 기준)
• 월세 시세: 보증금 3천~5천만 원 / 월세 90~100만 원 수준

 

6. 입찰 전략 정리

• 입찰기일: 2025년 7월 29일 (화) 오전 10:00
• 장소: 서울서부지방법원 신관 209호
• 최저매각가: 840,000,000원
• 권장입찰가: 860,000,000원 ±
• 보증금: 84,000,000원 (10%)

최저매각가가 감정가의 80%까지 떨어진 상태이며, 임차인 인수리스크가 없는 점, 입지 메리트 등을 고려할 때 8.6~8.7억 선에서 입찰 접근이 유효합니다. 무리한 경쟁보다는 실수요 또는 안정 수익형 투자 관점에서 접근해야 하며, 낙찰 후 빠른 명도 절차를 통해 임대운용에 돌입하는 전략이 효과적입니다.

 

7. 총평

용산 지역의 장기적인 도시개발 기대감, 외국인 수요, 교통 인프라, 상권 형성 등을 고려하면 보수적으로 접근해도 리스크가 낮은 물건입니다. 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 명도 문제만 해결하면 곧바로 수익형 임대 또는 실거주로 활용할 수 있습니다.

따라서 본 물건은
- 권리관계 명확 (인수 없음)
- 용산 도심 입지 우수
- 대지지분과 전용면적 넓음
등의 장점을 바탕으로 8억 중후반대 실투자금으로 확보 가능한 도심형 실속 매물로 판단됩니다.