노원구 월계동 그랑빌 아파트 경매, 2024타경108392

[노원구 월계동 그랑빌 아파트 경매, 2024타경108392]

 

1. 사건 개요

• 사건번호: 2024 타경 108392 (서울북부지방법원)
• 소재지: 서울 노원구 마들로 31, 105동 1106호 (월계동, 그랑빌아파트)
• 건물면적: 84.97㎡ (전용면적 기준)
• 대지권: 27.409㎡ (8.291평)
• 감정가: 847,000,000원
• 최저매각가 (2회 차): 677,600,000원 (감정가의 80%)
• 채권자: 한국스탠다드차타드제일은행
• 채무자 겸 소유자: 김 OO
• 배당요구종기일: 2024년 7월 23일

 

2. 입지 분석

위치 및 교통

그랑빌아파트는 서울 노원구 마들로와 화랑로 사이에 위치해 있으며, 지하철 1호선과 6호선 석계역까지 도보 약 6분(약 440m) 거리에 있어 출퇴근, 통학 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 내부순환로 및 동부간선도로와의 연계가 우수하여 차량 접근성도 뛰어납니다.

• 지하철: 1·6호선 석계역(440m), 광운대역, 공릉역, 태릉입구역 등
• 버스: 석계역 및 월계그랑빌 정류장에 마을·지선·간선 버스 다양 운행
• 차량접근성: 내부순환로, 동부간선도로, 북부간선도로 등 진출입 편리

 

단지 개요

• 총세대수: 약 3,003세대 / 총 동수: 25개 동
• 준공연도: 2002년 10월 / 시공사: 한진중공업건설, 한화건설
• 주차대수: 약 3,940대(세대당 1대 이상)
• 난방방식: 도시가스 개별난방
• 건축구조: 철근콘크리트조, 최고층수 28층

 

생활인프라

• 단지 내 상가에 편의점, 병원, 약국, 음식점, 학원 등 다양 입점
• 인근에 롯데백화점, 세이브존, 2001아울렛, 건영옴니 등 대형 상업시설
• 인근 한천과 중랑천 자전거도로, 한천근린공원, 불암산·봉화산 등 녹지공간 풍부

 

교육환경

• 초등학교: 한천초, 서울공릉초, 서울선곡초
• 중학교: 광운중, 한천중, 녹천중
• 고등학교: 대진고, 서라벌고
• 대학교: 광운대, 서울여대, 서울과기대, 육사

결론적으로 해당 단지는 더블역세권 + 대단지 + 학군 + 생활인프라 + 자연환경이 조화된, 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높은 우수한 입지로 평가됩니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

• 말소기준권리: 2017.04.14 설정된 근저당권(한국스탠다드차타드제일은행)
• 이후 설정된 다수의 근저당권(총 13건), 압류, 가압류 등은 모두 경매로 소멸
• 인수되는 권리: 대지권에 관한 구분지상권 등기 2건 (월계동 18, 18-1번지에 설정)
• 이 등기는 등기상 ‘대지권 별도등기’로 표시되어 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 권리임

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[노원구 월계동 그랑빌 아파트 경매, 2024타경108392]

 

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

• 전입세대: 전입세대 열람 결과 채무자 김OO만 등재
• 현황조사: 폐문부재, 안내문 부착 후 점유자 응답 없음
• 점유자 분석: 실사용자는 채무자이며, 임차인은 존재하지 않음

명도는 인도명령을 통해 가능하며, 특별한 분쟁 없이 처리 가능할 것으로 판단됩니다.

 

5. 시세 분석

매매 실거래가 (국토부 기준, 전용 84㎡)

거래월	최저가(만원)	평균가(만원)	최고가(만원)	건수
2025.05	89,200	90,067	91,800	3
2025.04	85,000	88,375	92,000	4
2025.03	85,500	88,680	91,900	10

최근 3개월 평균 거래가는 약 890,000,000원

감정가(847,000,000원)보다도 다소 높은 실거래가 형성

전세 시세 (전용 84㎡ 기준)

• 2025.05 기준 평균 전세가: 466,250,000원
• 최저: 약 460,000,000원 / 최고: 470,000,000원 이상도 가능

 

6. 입찰 전략 정리

항목	내용
감정가	847,000,000원
최저입찰가 (2차)	677,600,000원
권리 분석	말소기준권리 후 모든 권리 소멸 / 구분지상권 인수
점유 및 명도	채무자 단독 점유, 인도명령으로 명도 가능
적정 입찰가	약 720,000,000원 ±5% (실거래 대비 10~15% 저렴)
전세 활용시 실투입	전세 4.6억 활용 시 약 2.6억 실투입 가능
매각기일	2025년 6월 17일(화) 오전 10시
입찰장소	서울북부지방법원 8계

 

 

7. 총평

이번 그랑빌아파트 경매물건은 입지, 규모, 권리안정성 모두 우수한 물건으로 실거주자는 물론 투자자에게도 매력적인 선택지입니다. 특히 석계역 더블역세권 입지는 희소성이 높으며, 전세가율도 65~70% 수준으로 양호하여 투자 시 레버리지 운용이 유리합니다.

다만 구분지상권 등기 인수는 반드시 체크해야 할 사안이며, 법률상 큰 문제는 아니나 토지분쟁 가능성은 간접적으로 존재할 수 있습니다.