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서울 동부권 인기 아파트인 올림픽선수기자촌아파트 경매 물건이 나왔습니다. 1988년 준공된 오래된 대단지 아파트이지만, 뛰어난 입지와 넓은 대지지분 덕분에 여전히 투자자들 사이에서 인기가 높습니다. 이번 경매물건은 송파구 양재대로 1218, 303동 401호, 전용면적 83.06㎡(약 25평), 대지지분 68.85㎡(약 21평)로 구성되어 있습니다.
1. 사건 개요
- 사건번호: 2024타경331
- 소재지: 서울시 송파구 양재대로 1218, 303동 401호 (방이동, 올림픽선수기자촌아파트)
- 건물면적: 83.06㎡ (약 25.13평)
- 대지지분: 68.85㎡ (약 20.82평)
- 감정가 및 최저가: 2,070,000,000원 (1회차)
- 매각기일: 2025년 5월 12일 (월) 10:00 / 서울동부지방법원
- 소유자(채무자): 김OO
- 채권자: 박OO 외 2인
- 경매개시일자: 2024.02.16
- 배당요구종기일: 2024.05.07
2. 입지 분석
▷ 교통
- 지하철: 5호선 올림픽공원역, 9호선 둔촌오륜역 도보 이용 가능 (약 5분 내외)
- 버스: 다수의 노선버스 접근 가능
▷ 교육
세륜초, 오륜초, 창덕여고, 보성중·고, 오금중·고 등 인근 학군 우수
▷ 생활환경
- 대형마트: 이마트, 홈플러스, 롯데백화점
- 병원: 서울아산병원, 삼성서울병원, 국립경찰병원
- 공원: 올림픽공원 도보 접근 가능
▷ 단지 정보
- 총세대수: 약 5,540세대
- 준공연도: 1988년 6월
- 난방방식: 지역난방
- 건설사: 한신공영 외 12개사
- 평형구성: 전용 82㎡~211㎡까지 다양한 평형
- 관리상태: 대단지로 관리체계 양호
3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리
▷ 등기부 권리 분석
- 말소기준등기: 2016.10.13 한국씨티은행 근저당(360백만 원)
- 이후 등기된 2·3순위 근저당 및 3건의 경매개시결정 모두 소멸 예정
- 총 채권금액: 약 66억 원이 넘는 복수 채권자 존재
- 을구 / 갑구 모두 말소기준등기 이전 없음 → 매수 시 깨끗한 소유권 확보 가능
▷ 임차인 현황
- 전입자: 김OO (소유자 본인)
- 임차인: 없음
- 현황조사: 폐문부재 상태이나 등본상 채무자 세대 등재
- 대항력 있는 임차인 없음 → 인수할 보증금 無
4. 점유 현황 및 명도 리스크
- 현황조사서상 점유자는 소유자 김OO
- 실제 방문 시 폐문 상태였으나 전입세대 일치
- 점유자가 소유자인 경우 명도는 비교적 원활할 것으로 추정
- 단, 거주 여부가 불분명하므로 사전 명도협의가 필요할 수 있음
5. 시세 분석
▷ 공시가격
4층 401호 기준 1,223,000,000원
▷ 실거래가
- 2023.12월 5층: 20.5억
- 2024.01월 11층: 21.3억
- 2024.03월 8층: 21억
▷ 매각 사례 비교
| 기준 | 평균감정가 | 평균낙찰가 | 낙찰가율 | 입찰자수 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 26.1억 | 30.4억 | 116.5% | 12명 |
| 최근 3개월 | 20.9억 | 23.5억 | 111.1% | 6.5명 |
| 최근 12개월 | 18.3억 | 18.4억 | 97.7% | 5.3명 |
▷ 분석
- 감정가 20.7억은 실거래 시세와 유사하며 보수적인 평가
- 입찰경쟁 과열시 10% 이상 프리미엄도 예상 가능
- 적정입찰가: 21.5억 내외 (시세 대비 약간 낮은 수준)
6. 입찰 전략 정리
- 입찰일자: 2025년 5월 12일 (월) 10:00
- 장소: 서울동부지방법원 제101호
- 최저입찰가: 2,070,000,000원
- 보증금(10%): 207,000,000원
▷ 전략 제안
- 입찰경쟁률이 높을 수 있는 지역이므로 실거주자와 투자자 모두 관심 많음
- 명도 부담 적고, 근저당권 외 인수 권리 없어 안정성 확보
- 적정 입찰가 21억~21.5억, 보수적으로는 20.7억 원에 도전도 가능
- 대출 가능 예상 한도는 약 10억 수준 (LTV 50% 적용 기준)
7. 총평
올림픽선수기자촌은 준공 35년차 아파트이지만, 여전히 송파 내 최고 입지를 자랑하는 입지입니다. 도보권 대형 공원, 병원, 학군, 마트, 지하철이 모두 밀집한 서울에서도 손꼽히는 생활인프라를 갖췄습니다. 이번 경매물건은 점유 리스크 없음, 권리관계 단순, 다만 입찰가가 다소 높다는 점에서 실입주보다는 장기 보유형 투자에 적합합니다. 전세 혹은 실거주 목적이라면 매입 후 리모델링을 전제로 접근해도 충분히 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
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