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서울 도심권 아파트 중 꾸준한 수요를 자랑하는 북아현동 두산아파트가 경매로 나왔습니다. 이화여대와 신촌 일대 상권을 기반으로 한 입지와 함께, 실거주·투자 양면에서의 활용도를 갖춘 본 물건은 특히 59.96㎡(18평형) 소형 평형대에 해당하여 신혼부부나 1~2인 가구에게도 인기가 높은 물건입니다. 이번 글에서는 서울서부지방법원에서 진행 중인 2024타경60885 사건에 대한 권리분석, 시세 분석, 입찰전략까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
1. 사건 개요
▪ 사건번호: 2024타경60885 (서울서부지방법원)
▪ 소재지: 서울특별시 서대문구 이화여대8길 62, 104동 12층 1203호 (두산아파트)
▪ 물건종류: 아파트 (18층 중 12층)
▪ 전용면적: 59.96㎡ / 대지지분: 21.153㎡
▪ 감정가 및 최저매각가: 890,000,000원 (1회 차, 동일)
▪ 매각기일: 2025년 5월 27일 (화) 오전 10시 / 서울서부지방법원 신관 제209호
2. 입지 분석
① 교통
▪ 도보 7분 거리의 2호선 이대역(540m), 경의중앙선 신촌역(715m), 5호선 애오개역(889m) 등 서울 중심권의 트리플 역세권 입지
▪ 차량 진입 용이, 북측 2차선 도로 접하고 있어 출퇴근 교통도 원활
② 교육
▪ 이화여대 부속중·고등학교, 금란여중·고, 한성고 등 중고등 교육환경 우수
▪ 북성초(149m), 대신초 등 초등학교 접근성도 뛰어나 학군 선호도 높음
③ 생활 인프라
▪ 그랜드마트, 현대백화점 신촌점, 신촌세브란스병원, 강북삼성병원 등 도보 생활권 내 모든 편의시설 확보
▪ 손기정체육공원, 적십자병원, 이화여대 등 중심 도심의 풍부한 기반시설
④ 단지 분석
▪ 시공사: 두산건설 / 총세대수: 956세대 / 사용승인일: 1999년 3월
▪ 주차대수: 715대 (세대당 약 0.75대 수준)
▪ 아파트 6개동 구성, 중소형 평형대 다수 포함된 실거주 중심 단지
3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리
▪ 말소기준권리:
- 을구(4) 2016.08.24 설정된 SC제일은행 근저당권 63,600,000원 (→ 말소기준권리)
▪ 소멸되는 권리:
- 갑구 8번 가압류, 9번 강제경매개시 등 모두 말소기준일 이후 접수 → 매각으로 전부 소멸
▪ 인수되는 권리:
- 임차인 없음 (현황조사 및 전입세대열람 확인)
- 등기부상 채무자 단독 소유 및 점유, 관리비 체납 내역은 비공개이나, 소액 체납 가능성 있음
4. 점유 현황 및 명도 리스크
본 물건은 채무자인 소유자 조OO이 직접 점유 중인 상태로, 제3자 임차인이나 제3자 점유자가 없습니다. 명도 시 채무자와 협의가 필요하나 강제집행 대비 부담은 적은 편입니다. 인도명령만으로도 해결 가능한 구조이며, 추가 명도비용 부담은 사실상 없는 셈입니다.
5. 시세 분석
▪ 실거래가 (전용 59.96㎡ 기준)
| 년월 | 최저가 (만원) | 평균가 | 최고가 | 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84,500 | 89,500 | 95,000 | 3 |
| 2025.04 | 73,700 | 87,360 | 93,000 | 10 |
| 2025.03 | 81,000 | 89,250 | 92,750 | 7 |
▪ 전세 시세:
최근 전세 시세는 평균 4.3~4.7억 수준이며, 최저가는 3.8억 전후로 확인됩니다. 전세 활용 시 갭투자 기준 약 4.2~5.1억 자금이 필요합니다.
6. 입찰 전략 정리
▪ 입찰기일: 2025년 5월 27일 (화) 오전 10시
▪ 입찰장소: 서울서부지방법원 신관 제209호
▪ 최저매각가: 890,000,000원 / 보증금 10% = 8,900만원
▪ 낙찰가 판단 기준:
- 실거주자라면 인근 시세대비 8.9억은 적정가로 판단
- 투자 목적일 경우 전세 4.2억 기준, 낙찰가 8.6억 이하 진입이 안정적
7. 총평
서울 도심 중심지인 북아현동 두산아파트는 실거주, 투자 모두를 고려할 수 있는 안정된 입지와 수요층을 보유하고 있습니다. 특히 2호선과 경의중앙선의 트리플 역세권에 속하며 교육, 생활, 병원, 쇼핑 등 인프라가 풍부한 지역입니다.
권리관계 상 부담이 없고, 점유자 또한 채무자 단독으로 명도 리스크가 낮다는 점은 큰 장점입니다. 다만 최근 실거래가와의 갭이 크지 않아 고가 낙찰 시 수익성은 제한적이므로, 실거주 목적의 입찰자에게 유리한 구조로 보입니다. 안정적인 서울 도심 내 아파트 매입을 원하는 분께 추천할 만한 경매 물건입니다.