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1. 사건 개요
이번에 소개할 경매물건은 서울 성북구 돈암동에 위치한 한진아파트 207동 6층 601호입니다.
사건번호는 2024타경2203이며, 서울북부지방법원에서 진행되는 임의경매입니다.
- 감정가: 838,000,000원
- 현재 최저가(6차): 274,596,000원 (32.8%)
- 전용면적: 113.67㎡ (약 34평형대)
- 건축연도: 1998년 7월 사용승인
- 매각기일: 2025년 5월 27일 오전 10시
- 입찰법정: 서울북부지방법원 제101호
2. 입지 분석 (단지 분석 포함)
해당 물건은 4호선 성신여대입구역 도보 10분 거리의 역세권 아파트로, 성북구의 중심 생활권인 돈암동 한진아파트 단지 내에 위치합니다.
위치 및 교통
- 도보 약 10분 내외 거리: 성신여대입구역(4호선, 우이신설선 환승 가능)
- 주요 도로망: 성북로, 동소문로 등 주요 간선도로 인접
- 버스 접근성도 양호해 도심 출퇴근 수요가 풍부합니다.
교육 및 생활 인프라
- 초·중·고 밀집 지역: 돈암초, 정덕초, 삼선중, 동구여중, 동구여상 등
- 대형 병원 및 백화점 인접: 고려대병원, 롯데백화점, 이마트
단지 개요
- 한진건설 시공, 총 4,500세대 규모 대단지
- 34평 이상 중대형 위주, 단지 내 녹지 우수
3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리
등기부상 말소기준권리는 2018.11.05 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 가압류, 압류 등도 모두 소멸 예정입니다.
소멸되는 권리
| 권리종류 | 권리자 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 근저당권 | 우리은행 | 120,000,000원 | 말소기준권리 |
| 근저당권 | 우리은행 | 96,000,000원 | 소멸 |
| 가압류 | 조OO 외 3건 | 약 190,000,000원 | 소멸 |
| 압류 | 성북구청 | - | 소멸 |
인수되는 권리
- 임차인: 장OO (계약자 김은주)
- 전입일: 2018.02.14
- 확정일자: 없음
- 배당요구: 없음
→ 대항력은 인정되나, 보증금 전액 인수 가능성 있음
4. 점유 현황 및 명도 리스크
- 현황조사 당시 폐문부재, 세대주 장OO이 전출 후 김OO으로 변경
- 전입 유지 중, 실거주 여부 불명확
- 보증금 및 차임 미상으로 인수 부담 위험
명도 리스크 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 점유자 | 김OO(세대주 변경) |
| 전입 여부 | 유지 중 |
| 확정일자 | 없음 |
| 배당요구 | 없음 |
| 협의명도 가능성 | 중간 수준 (전출한 장OO이 서면 제출) |
012345678
5. 시세 분석
실거래 및 호가
- 실거래가(2023년 기준): 약 8.5억~9억 원
- 전세가: 약 4.5억~5.5억 원
- 매매가 대비 임대가율: 약 60%
인근 시세 비교
| 단지명 | 전용면적 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 한진아파트 | 113㎡ | 8.7억 |
| 돈암현대 | 84㎡ | 6.2억 |
| 돈암롯데 | 84㎡ | 6.8억 |
6. 입찰 전략 정리
- 매각기일: 2025년 5월 27일 (화) 오전 10시
- 입찰장소: 서울북부지방법원 제101호 입찰법정
- 보증금: 27,459,600원 (최저가의 10%)
최근 6개월 성북구 아파트 낙찰가율 평균은 약 86.8%입니다.
시세 8.7억 기준 80%는 약 6.96억이며, 인수보증금 약 5억을 감안할 경우
입찰가는 2.5억~3.0억 초반선에서 보수적으로 접근 필요합니다.
7. 총평
본 물건은 서울 4호선 성신여대역 인근의 준중형 대단지 아파트로서 생활 인프라가 풍부하고, 실거주용으로 우수한 입지를 갖추고 있습니다.
그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 있으며, 확정일자가 없어도 대항력은 있으므로
보증금 추정치에 따라 투입금이 크게 달라질 수 있는 물건입니다.
실거주 목적보다는 시세차익이나 보증금 회수 전략이 명확한 투자자에게 적합하며,
인수 금액 확인 후 명도 절차에 자신 있는 투자자에게 권장됩니다.
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